Sivas gayrimenkul avukatı, tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, kira tespiti ve tahliye davalarını yürütür. Taşınmaz davalarında yetki kesindir: dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Sivas’taki taşınmazlar için görevli mahkeme Sivas Asliye Hukuk veya Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Tapu iptali ve tescil davası hangi hâllerde açılır?
Tapu kaydı hukuki bir sebebe dayanmadan oluşmuşsa, gerçek hak sahibi tapu iptali ve tescil davası açabilir. Vekâletin kötüye kullanılması, hile, ehliyetsizlik ve muvazaa en sık görülen sebeplerdir.
Bu davalarda işlem tarihindeki gerçek değer ile satış bedeli arasındaki fark, tanık beyanları ve banka kayıtları belirleyici olur. Ehliyetsizlik iddiasında sağlık kayıtları ve Adli Tıp raporu istenir.
Dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması istenmelidir; aksi hâlde iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunabilir.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) nasıl işler?
Paydaşlar taşınmazı paylaşmakta anlaşamazsa, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılır.
Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını inceler. Arsa ve tarlalarda imar ve bölünebilirlik sınırları, binalarda bağımsız bölüm oluşturulup oluşturulamayacağı değerlendirilir.
Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verilir; satış icra dairesince elektronik ihaleyle yapılır ve bedel paylar oranında dağıtılır.
Kiracı ve kiraya veren uyuşmazlıkları
Kira bedelinin yenilenen dönemde artışı, beş yıla kadar olan kiralarda tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranıyla sınırlıdır. Beş yıldan sonra hâkim emsal kira bedellerine göre karar verir.
Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak belirlenen bedelin yeni dönem başından geçerli olması için dava yeni dönemden en geç otuz gün önce açılmalı ya da bu süre içinde yazılı bildirim yapılmalıdır.
Tahliye ise ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür: iki haklı ihtar, ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü veya temerrüt. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
El atmanın önlenmesi ve ecrimisil
Taşınmazına izinsiz girilen veya kullanılan malik, el atmanın önlenmesi davası açabilir. Bu dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür.
Haksız kullanım nedeniyle uğranılan zarar için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) istenebilir. Ecrimisil, geriye dönük beş yıllık dönem için talep edilebilir.
Paydaşlar arasındaki kullanımda ecrimisil istenebilmesi için kural olarak önceden intifadan men koşulunun gerçekleşmiş olması aranır.
Gayrimenkul alırken nelere dikkat edilmeli?
Satın almadan önce tapu kaydındaki şerhler, ipotek, haciz ve irtifak hakları incelenmelidir. Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulu olup olmadığı da kontrol edilir.
İmar durumu belediyeden sorulmalı; yapı kayıt belgesi bulunan taşınmazlarda belgenin kapsamı ve geçerliliği değerlendirilmelidir.
Satış vaadi sözleşmesi yapılacaksa noterde düzenleme şeklinde yapılması ve tapuya şerh edilmesi, alıcıyı üçüncü kişilere karşı korur.
Sık sorulan sorular
Taşınmaz davası hangi ilde açılır?
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu yetki kesindir; taraflar başka bir yer mahkemesini yetkili kılamaz. Sivas’taki taşınmazlar için dava Sivas’ta görülür.
Ortaklığın giderilmesinde taşınmaz kime satılır?
Aynen taksim mümkün değilse satış, icra dairesince açık artırmayla yapılır. Paydaşlar da artırmaya katılabilir. Elde edilen bedel, tapudaki paylar oranında paydaşlara dağıtılır.
Kira artışı için dava açmadan önce arabulucuya gitmek şart mı?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
Tapu iptali davasında zamanaşımı var mı?
Yolsuz tescile ve muris muvazaasına dayanan davalar zamanaşımına tabi değildir. Hile, hata veya korkutma gibi irade sakatlıklarına dayanan davalarda ise öğrenmeden itibaren bir yıllık süre işler.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez. Her dosya kendi koşullarıyla değerlendirilir.