Kirada Depozito: En Fazla Ne Kadar İstenebilir, Çıkarken Nasıl Geri Alınır?

Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan istenecek güvence, yani depozito, üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılmışsa kiracı parayı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Banka bu parayı ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla verebilir. Kiraya veren sözleşmenin sona ermesinden sonraki üç ay içinde dava açtığını veya takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi iade etmek zorundadır.

Depozito en fazla ne kadar olabilir?

Günlük dilde depozito denen ödemenin kanundaki adı güvencedir. Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvencenin üç aylık kira bedelini aşamayacağını düzenler.

Bu bir üst sınırdır ve sözleşmeyle aşılamaz. Aylık kirası yirmi bin lira olan bir konut için istenebilecek en yüksek güvence altmış bin liradır. Daha fazlasının kararlaştırılması, aşan kısım bakımından kiracıyı bağlamaz.

Sınır yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Ayrıca kanun güvence vermeyi zorunlu kılmaz; böyle bir borç ancak sözleşmede kararlaştırılmışsa doğar.

Kiracı aleyhine değişiklik yapılabilir mi?

Türk Borçlar Kanunu'nun 343. maddesi açıktır: kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Sözleşme kurulduktan sonra depozitonun artırılması veya kiracıya yeni yükler getirilmesi bu hükme takılır.

Depozito nereye yatırılır?

Kanun burada çok somut bir usul getirir ve uygulamada en çok ihlal edilen kural budur. 342. maddeye göre güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder.

Yani depozitonun doğru yeri ev sahibinin cebi değil, bankadaki bloke bir hesaptır. Hesap kiracı adına açılır, ancak para kiraya verenin onayı olmadan çekilemez. Böylece ne kiracı parayı alıp gidebilir ne de kiraya veren tek başına harcayabilir.

Banka, güvenceleri ancak üç hâlden birinde geri verebilir: iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş bir mahkeme kararına dayanarak. Bu üç şart dışında bankanın ödeme yapma yetkisi yoktur.

Ev sahibi depozitoyu geri vermiyorsa ne yapılır?

Kanun kiracıyı süresiz bir belirsizlikte bırakmaz. 342. maddenin son fıkrasına göre kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Bu üç aylık süre, depozito uyuşmazlıklarının anahtarıdır. Kiraya veren hasar, eksik kira veya fatura borcu iddiasındaysa bu süre içinde harekete geçmek zorundadır. Geçirirse kiracı doğrudan bankaya başvurarak parasını alır.

Depozito usulüne uygun biçimde bankaya yatırılmamış, elden ev sahibine verilmişse bu mekanizma işlemez. O durumda kiracı, ödenmemiş depozitonun iadesi için sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açar ya da icra takibi başlatır. Ödemenin yapıldığını gösteren dekont veya sözleşmedeki kayıt burada belirleyici olur.

Depozito son ayın kirası sayılır mı?

Kendiliğinden sayılmaz. Depozito, kira alacağının değil sözleşmeden doğan muhtemel zararların güvencesidir. Taraflar ayrıca anlaşmadıkça kiracının son ay kirasını ödememek için depozitoyu mahsup etme hakkı doğmaz; bu, kira borcunun ödenmemesi sonucunu doğurur ve tahliye sebebi oluşturabilir.

Hangi kesintiler haklıdır?

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun kullanmak ve teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür. Olağan kullanımdan doğan yıpranma kiracıya yüklenemez; boyanın soluması, musluk contasının eskimesi bu kapsamdadır.

Buna karşılık kırılan cam, sökülen dolap, ihmalden doğan su hasarı gibi zararlar ile ödenmemiş kira, aidat ve abonelik borçları güvenceden karşılanabilecek kalemlerdir. Tartışma çıkmaması için giriş ve çıkışta tutanak tutulması, sayaç endekslerinin yazılması ve fotoğraf alınması en etkili yöntemdir.

Sivas'ta görülen depozito uyuşmazlıklarında dava, kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dosyanın belkemiği kira sözleşmesi, ödeme dekontları ve çıkış tutanağıdır.

Depozito dışındaki güvenceler ve kefil

Uygulamada kiraya verenler depozitoya ek olarak kefil de ister. Kefalet, Türk Borçlar Kanunu'nun 583. maddesindeki şekil şartlarına tabidir: yazılı olmak, azami miktarı ve kefalet tarihini içermek ve bu bilgilerin kefilin kendi el yazısıyla yazılmış olması gerekir. Kira sözleşmesinin altına atılan düz bir imza kefalet doğurmaz.

Evli bir kişinin kefil olması, 584. maddeye göre kural olarak diğer eşin yazılı rızasına bağlıdır ve bu rıza en geç sözleşmenin kurulduğu anda verilmiş olmalıdır. Kira sözleşmelerinde bu şart çoğu zaman atlandığı için, kefalete dayanan takiplerde ilk bakılacak nokta budur.

Senet alınması da yaygın bir uygulamadır. Boş senet imzalatmak kiracı açısından depozitodan çok daha ağır bir risktir; senet, kira ilişkisinden bağımsız bir borç belgesi hâline gelebilir. Güvence istenen hâllerde kanunun öngördüğü yol bankadaki bloke hesaptır.

İlgili çalışma alanı: Gayrimenkul Hukuku, Alacak Tahsili.

Dayanak mevzuat

• 6098 s. Türk Borçlar Kanunu m.342 (kiracının güvence vermesi)
• 6098 s. TBK m.343 (kiracı aleyhine değişiklik yasağı)
• 6098 s. TBK m.316 (kiralananın özenle kullanılması)
• 6098 s. TBK m.334 (kiralananın geri verilmesi)

Av. Betül Albayrak

Sivas Barosu’na kayıtlı avukat. Gayrimenkul Hukuku başta olmak üzere dava takibi ve danışmanlık.

Bu yazı 15 Ekim 2026 tarihindeki mevzuata göre hazırlanmış genel bilgilendirme metnidir; hukuki görüş yerine geçmez. Kanun değişiklikleri ve somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.