Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesine göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Maddedeki üç unsur belirleyicidir: taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması, yazılı olması ve belli bir boşaltma tarihi içermesi. Aynı madde, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtara sebep olan kiracı için ayrı bir tahliye yolu daha düzenler.
Taahhüt ne zaman verilmiş olmalı?
Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin ilk cümlesindeki tek bir ifade, uygulamadaki tartışmaların çoğunu çözer: kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra bu taahhüdü vermiş olmalıdır.
Yani sözleşmeyle aynı anda, anahtar teslim edilmeden önce imzalatılan tahliye taahhütnamesi maddenin aradığı niteliği taşımaz. Kanun koyucu, henüz eve girmemiş ve pazarlık gücü zayıf olan kiracının baskı altında taahhüt vermesini önlemek istemiştir.
İkinci unsur yazılılıktır. Sözlü olarak 'şu tarihte çıkarım' demek bu maddeye dayanak olmaz. Üçüncü unsur ise belli bir tarihtir: taahhüt, kiralananın hangi günde boşaltılacağını açıkça göstermelidir. Tarihsiz veya 'ilk talepte' biçiminde düzenlenmiş bir metin bu şartı karşılamaz.
Boş tarihli taahhütname
Uygulamada sıkça karşılaşılan durum, tarih kısmı boş bırakılarak imzalatılan taahhütnamedir. Tarihin sonradan kiraya veren tarafından doldurulduğu ileri sürülüyorsa, bu bir maddi uyuşmazlıktır ve ispat meselesine dönüşür. Kiracının imzaladığı her belgenin bir örneğini alması, bu tartışmanın tek gerçek önleyicisidir.
Bir aylık süre nasıl işler?
Taahhüde dayanan tahliye hakkı süresiz değildir. Kanun, kiraya verenin taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmasını veya dava açmasını şart koşar.
Süre, kiracının boşaltmayı üstlendiği tarihten işlemeye başlar. Kiraya veren bu bir ayı geçirirse, o taahhüde dayanarak tahliye isteyemez. Hak, kullanılmadığı için düşer.
Kiraya verenin önünde iki yol vardır ve ikisi de bu süreye tabidir: icra dairesinde tahliye talepli takip başlatmak ya da sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak. Hangisi seçilirse seçilsin, başvurunun bir ay içinde yapılmış olması gerekir.
İki haklı ihtar yolu
Aynı madde, kira bedelini ödemeyen kiracı için ayrı bir tahliye sebebi düzenler. Kiracı; bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir.
Burada da bir süre sınırı vardır: dava, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
İhtarların 'haklı' sayılması için gerçekten muaccel olmuş ve ödenmemiş bir kira borcuna dayanması gerekir. Ayrıca iki ihtarın farklı aylara ait borçlar için yapılmış olması aranır; aynı aya ilişkin iki kez ihtar çekmek bu sonucu doğurmaz. İhtarların noter aracılığıyla yapılması ispat kolaylığı sağlar.
Konutu olan kiracı
352. madde üçüncü bir sebep daha sayar: kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiracı ne yapabilir?
Tahliye taahhüdüne dayanan bir takip veya davayla karşılaşan kiracının ilk bakacağı şey, maddedeki üç unsurun gerçekleşip gerçekleşmediğidir: taahhüt teslimden sonra mı verilmiş, yazılı mı, belli bir tarih içeriyor mu.
İkinci olarak bir aylık süreye bakılır. Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay geçtikten sonra başlatılan takip veya açılan dava, süre yönünden reddedilmelidir.
İcra takibinde tahliye istenmişse, kiracının ödeme emrine süresinde itiraz etmesi gerekir; itiraz edilmezse takip kesinleşir ve tahliye gerçekleşir. Sivas'ta görülen tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır; icra yolu seçilmişse itirazlar icra mahkemesine yöneltilir.
Tahliye taahhüdü dışındaki tahliye yolları
Tahliye yalnızca kiracıdan kaynaklanan sebeplere dayanmaz. Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi, kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa dava yoluyla tahliye isteyebileceğini düzenler.
Aynı madde, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise tahliye istenebileceğini öngörür. Bu sebepler, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve bildirim süresine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılacak davayla ileri sürülür.
351. madde ise kiralananı sonradan edinen kişiyi düzenler: yeni malik, gereksinimi varsa edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı davayla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu bildirim yapılmazsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma yolu kalır.
İlgili çalışma alanı: Gayrimenkul Hukuku, Alacak Tahsili.
Dayanak mevzuat
- 6098 s. Türk Borçlar Kanunu m.352 (kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri)
- 6098 s. TBK m.350-351 (kiraya verenden kaynaklanan sebepler)
- 6098 s. TBK m.315 (kira bedelinin ödenmemesi ve ihtar)
- 2004 s. İcra ve İflas Kanunu m.272 vd. (kiralananın tahliyesi)
Sık sorulan sorular
Sözleşmeyle birlikte imzalanan tahliye taahhüdü geçerli mi?
Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmasını arar. Teslimden önce, sözleşmeyle aynı anda alınan taahhüt bu şartı karşılamaz.
Ev sahibi taahhüt tarihinden sonra ne kadar süre içinde dava açmalı?
Bir ay. Kiraya veren, kiracının boşaltmayı üstlendiği tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak zorundadır; aksi hâlde bu hakkını kullanamaz.
Sözlü tahliye sözü bağlar mı?
352. madde yazılı taahhüt arar. Sözlü olarak verilen boşaltma sözü bu maddeye dayanak oluşturmaz.
İki haklı ihtar ne demek?
Kira bedelini ödemediği için kiracıya bir kira yılı içinde yazılı olarak iki kez haklı ihtar çekilmesidir. Bu durumda kiraya veren, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiracının başka evi varsa tahliye edilebilir mi?
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.
Sivas Barosu’na kayıtlı avukat. Gayrimenkul Hukuku başta olmak üzere dava takibi ve danışmanlık.
Bu yazı 18 Ekim 2026 tarihindeki mevzuata göre hazırlanmış genel bilgilendirme metnidir; hukuki görüş yerine geçmez. Kanun değişiklikleri ve somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.