Müteahhitle yapılan sözleşme, Türk Borçlar Kanunu'nda eser sözleşmesi olarak düzenlenir. Yüklenici işe zamanında başlamaz ya da işi geciktirirse ve bütün tahminlere göre işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim gününü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir. Eser ayıplı teslim edilmişse iş sahibinin üç seçimlik hakkı doğar: sözleşmeden dönme, bedelden indirim ve ücretsiz onarım. Ayıplı eser davaları, taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş yılda, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar.
İş zamanında bitmeyecekse ne yapılır?
Türk Borçlar Kanunu'nun 473. maddesi, iş sahibini teslim gününü beklemeye mahkûm etmez. Yüklenicinin işe zamanında başlamaması, sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden, bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.
Buradaki ölçüt 'açıkça anlaşılmasıdır'. İnşaatın gelinen aşaması, kalan süre ve işin niteliği birlikte değerlendirilir. Bu nedenle gecikme iddiasını belgelemek, inşaat seviyesini tespit ettirmek önemlidir.
Aynı madde, iş henüz bitmeden de müdahale imkânı tanır: meydana getirilmesi sırasında eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, iş sahibi bunu önlemek üzere vereceği uygun bir süre içinde yükleniciye ayıbın giderilmesi, aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir.
Teslim edilen iş ayıplıysa hangi haklar doğar?
Türk Borçlar Kanunu'nun 475. maddesi iş sahibine üç seçimlik hak tanır. Birincisi sözleşmeden dönmedir; ancak bunun için eserin iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşmeye aynı ölçüde aykırı olması gerekir.
İkincisi eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim istemedir. Üçüncüsü ise aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılmasını istemedir. Bu seçimlik hakların yanında iş sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.
İnşaatlar için önemli bir sınır vardır: eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa, iş sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz. Yani bitmiş bir binada dönme değil, bedel indirimi veya onarım talep edilir.
Gözden geçirme ve bildirim
474. maddeye göre iş sahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmekle yükümlüdür. Bu bildirim yapılmazsa eser zımnen kabul edilmiş sayılır. Teslim sırasında tutanak tutmak ve görünür ayıpları yazılı olarak bildirmek bu yüzden kritik önemdedir.
Zamanaşımı kaç yıl?
Türk Borçlar Kanunu'nun 478. maddesi üç farklı süre öngörür. Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.
Taşınmaz yapılarda bu süre beş yıldır. Konut, işyeri ve benzeri yapılarda uygulanacak süre budur.
En önemlisi üçüncü hâldir: yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıl geçmedikçe dava hakkı düşmez. Taşıyıcı sistemde yapılan hatalar, projeye aykırı imalat ve gizlenmiş kusurlar bakımından bu hüküm belirleyici olabilir.
Bedel artırımı istenebilir mi?
Bedel götürü olarak belirlenmişse, Türk Borçlar Kanunu'nun 480. maddesine göre yüklenici eseri o bedelle meydana getirmekle yükümlüdür. Eser öngörülenden fazla emek ve masraf gerektirmiş olsa bile yüklenici, belirlenen bedelin artırılmasını isteyemez.
Maddenin devamı dar bir istisna tanır: başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar işin yapılmasına engel olur ya da onu aşırı ölçüde güçleştirirse, hâkimden bedelin artırılmasını veya sözleşmenin feshini isteyebilir.
479. maddeye göre iş sahibinin bedel ödeme borcu, eserin teslimi anında muaccel olur. Eserin parça parça teslimi kararlaştırılmış ve bedel parçalara göre belirlenmişse, her parçanın bedeli onun teslimi anında muaccel olur. Sivas'ta görülen eser sözleşmesi uyuşmazlıklarında dava, taraflar tacir değilse asliye hukuk mahkemesinde, iki taraf da tacir ve iş ticari ise asliye ticaret mahkemesinde görülür.
Kat karşılığı inşaatta özel durumlar
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin birleştiği karma bir sözleşmedir. Taşınmaz devri içerdiği için resmî şekilde, yani noterde düzenleme biçiminde yapılması gerekir; adi yazılı sözleşme kural olarak geçerlilik taşımaz.
Bu sözleşmelerde yüklenicinin borcu yalnızca binayı yapmak değil, iskân alınabilecek nitelikte ve ruhsata uygun bir yapı teslim etmektir. Projeye aykırı imalat, eksik bırakılan ortak alanlar ve iskân alınamaması ayıp kapsamında değerlendirilir ve 475. maddedeki seçimlik haklar burada da işler.
Yüklenicinin edimini hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi hâlinde arsa sahibinin sözleşmeyi feshi gündeme gelir. Ancak inşaatın gelmiş olduğu seviye, üçüncü kişilere yapılmış daire satışları ve tapuda yapılmış devirler bu kararın sonuçlarını ağırlaştırır. Bu nedenle fesih kararından önce inşaat seviyesinin mahkeme aracılığıyla tespit ettirilmesi yerinde olur.
İlgili çalışma alanı: Sözleşme Hukuku, Gayrimenkul Hukuku.
Dayanak mevzuat
- 6098 s. Türk Borçlar Kanunu m.470 (eser sözleşmesi)
- 6098 s. TBK m.473 (işe zamanında başlamama ve gecikme)
- 6098 s. TBK m.474 (ayıbın belirlenmesi ve bildirim)
- 6098 s. TBK m.475 (iş sahibinin seçimlik hakları)
- 6098 s. TBK m.476 (iş sahibinin talimatından doğan ayıp)
- 6098 s. TBK m.478 (zamanaşımı: iki, beş ve yirmi yıl)
- 6098 s. TBK m.479-480 (bedelin muacceliyeti ve götürü bedel)
Sık sorulan sorular
Müteahhit işi geciktiriyor, teslim gününü beklemek zorunda mıyım?
Hayır. TBK 473'e göre bütün tahminlere göre işin zamanında bitmeyeceği açıkça anlaşılıyorsa, iş sahibi teslim gününü beklemeksizin sözleşmeden dönebilir.
Ayıplı inşaatta zamanaşımı kaç yıl?
Taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş yıl. Taşınmaz yapı dışındaki eserlerde iki yıl. Yüklenicinin ağır kusuru varsa, eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıl.
Biten binada sözleşmeden dönebilir miyim?
Kural olarak hayır. TBK 475'e göre eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmışsa ve sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkı kullanılamaz; bedel indirimi veya ücretsiz onarım istenir.
Teslimde ayıbı bildirmezsem ne olur?
TBK 474'e göre iş sahibi eseri imkân bulur bulmaz gözden geçirmek ve ayıpları uygun sürede bildirmekle yükümlüdür. Bildirilmezse eser zımnen kabul edilmiş sayılır.
Maliyet arttı diyerek ek para istenebilir mi?
Götürü bedelde kural olarak istenemez. TBK 480, eser öngörülenden fazla emek ve masraf gerektirse bile yüklenicinin bedel artırımı isteyemeyeceğini düzenler; yalnızca öngörülemeyen ve işi aşırı güçleştiren durumlarda hâkimden artırım veya fesih istenebilir.
Sivas Barosu’na kayıtlı avukat. Sözleşme Hukuku başta olmak üzere dava takibi ve danışmanlık.
Bu yazı 18 Ekim 2026 tarihindeki mevzuata göre hazırlanmış genel bilgilendirme metnidir; hukuki görüş yerine geçmez. Kanun değişiklikleri ve somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.