Kira Artış Oranı: Yasal Sınır ve Hesaplama

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu kural, sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi uygulanır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise kira bedeli, endeksle bağlı kalınmaksızın hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.

Yasal sınır nedir?

Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenin dilediği oranda zam yapmasına izin vermez. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

Burada kullanılan ölçüt, aylık enflasyon ya da yıllık enflasyon değil, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Bu üç rakam birbirinden farklıdır ve uygulamada en sık yapılan hata, yıllık enflasyon oranının esas alınmasıdır.

Sınır emredicidir. Sözleşmede daha yüksek bir oran ya da sabit bir artış kararlaştırılmış olsa bile, bu sınırı aşan kısım geçersizdir. Kiracı, sınırı aşan tutarı ödemek zorunda değildir.

Hangi ayın oranı uygulanır?

Uygulanacak oran, kira yılının sona erdiği aya ait on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Kira yılı hangi ayda doluyorsa, o ay için açıklanan oran esas alınır.

Örneğin kira sözleşmesi her yıl eylül ayında yenileniyorsa, eylül ayı için açıklanan on iki aylık ortalama oran uygulanır. Oranlar Türkiye İstatistik Kurumu tarafından her ayın başında açıklanır.

Yeni dönem kirasının hesabı basittir: mevcut kira bedeli, bulunan oran kadar artırılır. Güncel oranla hazır bir sonuç görmek için sitedeki kira artış oranı hesaplama aracı kullanılabilir.

Beş yılı dolan sözleşmelerde durum

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kural değişir. Bu hâlde kira bedeli, endeksle bağlı kalınmaksızın hâkim tarafından belirlenir.

Hâkim; taşınmazın durumunu, emsal kira bedellerini, tüketici fiyat endeksindeki değişimi ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir. Sonuçta belirlenen bedel, endeks sınırının üzerinde olabilir.

Bu düzenleme, uzun süre aynı taşınmazda oturulması nedeniyle kira bedelinin piyasadan çok geride kalmasını dengelemeyi amaçlar. Taraflar anlaşamazsa kira bedelinin belirlenmesi için dava açılması gerekir.

Kira tespit davası

Kira bedelinin tespiti davası, kira bedelinin güncel koşullara göre yeniden belirlenmesi için açılır. Dava her zaman açılabilir; ancak yeni bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı, davanın açıldığı tarihe ve ihtar çekilip çekilmediğine bağlıdır.

Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıya yazılı bildirim yapılmışsa ya da dava bu süre içinde açılmışsa, mahkemece belirlenen bedel yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur.

Bildirim yapılmamış ve dava geç açılmışsa, belirlenen bedel bir sonraki kira yılından itibaren uygulanır. Bu nedenle sürenin kaçırılmaması önem taşır. Dava öncesinde arabuluculuğa başvurulması zorunludur.

Artış yapılmayan yıllar

Kiraya veren bir yıl artış yapmazsa, o yıla ait artışı sonraki yıllarda geriye dönük olarak isteyemez. Artış hakkının kullanılmaması, o dönem için zımnen vazgeçme olarak değerlendirilir.

Sonraki yılın artışı, fiilen ödenen son kira bedeli üzerinden hesaplanır. Yıllarca artış yapılmamışsa kira bedeli piyasanın çok gerisinde kalabilir; bu durumda başvurulacak yol kira tespit davasıdır.

Kiracının, sözleşmede yazan orandan daha düşük bir artışı bir süre ödemiş olması da tek başına sözleşmenin değiştirildiği anlamına gelmez; her yılın kendi koşulları içinde değerlendirilmesi gerekir.

Yabancı para üzerinden kira

Kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı sözleşmelerde, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Bu süre içinde endekse dayalı artış da istenemez.

Beş yıl geçtikten sonra kira bedeli, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak hâkim tarafından belirlenir.

Yabancı para üzerinden sözleşme yapılmasının mevzuatla sınırlandığı hâller bulunduğundan, sözleşme kurulmadan önce bu düzenlemelerin gözden geçirilmesi yerinde olur.

İşyeri kiralarında durum

Kira artışına ilişkin sınır yalnızca konut kiraları için geçerli değildir. Çatılı işyeri kiraları da aynı hükümlere tabidir; bu nedenle dükkân, ofis ve benzeri taşınmazlarda da artış, on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz.

Çatısız işyeri kiraları ile ürün kirası gibi bazı kira türleri bu hükümlerin kapsamı dışındadır. Kapsamın belirlenmesi, taşınmazın niteliğine ve sözleşmenin türüne göre yapılır.

İşyeri kiralarında kiracının tacir olması, kiracı aleyhine düzenleme yasağının bir kısmının belirli bir süre uygulanmamasına yol açmıştı; ancak kira bedelinin belirlenmesine ilişkin sınır bakımından böyle bir ayrım bulunmamaktadır.

Fazla ödenen kira geri istenebilir mi?

Yasal sınırın üzerinde yapılan artış geçersiz olduğundan, bu sınırın üzerinde ödenen tutarlar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir.

Uygulamada kiracılar çoğu zaman tahliye edilme kaygısıyla fazla ödemeyi sürdürür. Ödemenin itiraz kaydı düşülerek yapılması ve dekontlarda kira dönemi ile ödenen tutarın açıkça belirtilmesi, sonraki aşamada ispat kolaylığı sağlar.

Kiracının yalnızca yasal sınıra uygun tutarı ödemesi temerrüt oluşturmaz. Buna karşılık eksik ödeme iddiasıyla ihtarname gönderilmesi ve tahliye istemiyle karşılaşılması mümkündür; bu nedenle ödeme ve yazışmaların kayıt altına alınması önem taşır.

İlgili çalışma alanı: Gayrimenkul Hukuku.

Dayanak mevzuat

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 (kira bedelinin belirlenmesi)
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.345 (kira bedelinin tespiti davası)
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.346 (kiracı aleyhine düzenleme yasağı)
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.77 vd. (sebepsiz zenginleşme)

Av. Betül Albayrak

Sivas Barosu’na kayıtlı avukat. Gayrimenkul Hukuku başta olmak üzere dava takibi ve danışmanlık.

Bu yazı 12 Eylül 2026 tarihindeki mevzuata göre hazırlanmış genel bilgilendirme metnidir; hukuki görüş yerine geçmez. Kanun değişiklikleri ve somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.