Tapu iptali ve tescil davası, bir taşınmazın tapu kaydının hukuka aykırı olarak başkası adına tescil edildiği durumlarda, kaydın iptal edilerek gerçek hak sahibi adına tescil edilmesi için açılan davadır. Yolsuz tescil, vekaletin kötüye kullanılması, muvazaa ve hile başlıca sebeplerdir; dava taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır.
Tapu iptali ve tescil davası nedir?
Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hakların kaydedildiği resmî sicildir ve kural olarak tapuya güven esastır. Ancak tapu kaydının hukuki bir sebebe dayanmadan oluşturulduğu durumlarda, gerçek hak sahibinin hakkını korumak için tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
Türk Medeni Kanunu'nun 1025. maddesi, yolsuz tescili düzenler. Buna göre bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bu nedenle ayni hakkı zedelenen kişi tapu kütüğünün düzeltilmesini dava edebilir.
Tapu iptali ve tescil davasının sonucunda mahkeme, mevcut tapu kaydının iptaline ve taşınmazın davacı adına tesciline karar verir. Karar kesinleştikten sonra tapu müdürlüğü tarafından yeni kayıt oluşturulur.
Tapu iptali davası hangi sebeplerle açılır?
Tapu iptali davasının en sık görülen sebepleri arasında vekaletin kötüye kullanılması, muvazaa, hata, hile veya korkutma nedeniyle yapılan devirler, ehliyetsizlik ve murisin mirasçılardan mal kaçırması sayılabilir.
Vekaletin kötüye kullanılmasında, taşınmaz sahibinin verdiği vekaletname kullanılarak taşınmaz, vekil edenin iradesine aykırı biçimde veya çok düşük bir bedelle devredilir. Vekil ile taşınmazı alan kişinin kötüniyetli olması veya bu durumu bilmesi hâlinde tapu iptali istenebilir.
Ehliyetsizlik sebebiyle tapu iptalinde, taşınmazı devreden kişinin işlem tarihinde ayırt etme gücüne sahip olmadığı ileri sürülür. Bu davalarda sağlık kayıtları ve Adli Tıp Kurumu raporu belirleyici delillerdir.
Hile ve korkutma nedeniyle tapu iptali
Taşınmaz sahibi aldatılarak veya korkutularak devre ikna edilmişse, Türk Borçlar Kanunu'nun 36 ve 37. maddeleri uyarınca irade sakatlığı nedeniyle sözleşme iptal edilebilir. Bu durumda hilenin öğrenildiği veya korkunun etkisinin ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olunmadığının bildirilmesi gerekir.
Tapu iptali davasında süre var mı?
Tapu iptali ve tescil davasında süre, davanın dayandığı sebebe göre değişir. Yolsuz tescil nedeniyle açılan ve gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkına dayanan davalar kural olarak zamanaşımına tabi değildir.
Muris muvazaasına dayanan tapu iptali davaları da zamanaşımına ve hak düşürücü süreye tabi değildir. Buna karşılık hile, hata veya korkutma gibi irade sakatlığı sebeplerine dayanan davalarda bir yıllık hak düşürücü süre söz konusudur.
Kadastro tespitine dayanan tapu kayıtlarında ise 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 12. maddesi uyarınca, kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren on yıl geçtikten sonra, tespitten önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz ve dava açılamaz.
Tapu iptali davası hangi mahkemede açılır?
Tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir.
Kesin yetki nedeniyle taraflar başka bir yer mahkemesini yetkili kılamaz. Taşınmaz Sivas'ta bulunuyorsa dava Sivas Asliye Hukuk Mahkemesi'nde, ilçede bulunuyorsa o ilçenin asliye hukuk mahkemesinde açılır.
Dava harcı ve masraflar taşınmazın değeri üzerinden hesaplanır. Bu nedenle dava dilekçesinde taşınmazın değeri yaklaşık olarak belirtilir; mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesiyle gerçek değeri tespit eder.
Dava sürecinde taşınmazın satılması nasıl önlenir?
Dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi, davanın amacını tehlikeye düşürebilir. Bu nedenle dava açılırken veya dava sırasında tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması talep edilebilir.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 389. maddesine göre mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından endişe edilirse ihtiyati tedbir kararı verilebilir. Mahkeme, tedbir kararı için teminat isteyebilir.
Tedbir kararı tapu kütüğüne şerh edildiğinde, taşınmazın dava sonuna kadar devri engellenir. Tedbir konulmadan yapılan devirlerde, iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı tapu siciline güven ilkesi gereği korunabilir.
Tapu iptali davasında keşif ve bilirkişi incelemesi nasıl yapılır?
Tapu iptali ve tescil davalarında mahkeme, çoğu zaman taşınmazın bulunduğu yere giderek keşif yapar. Keşifte taşınmazın konumu, niteliği, üzerindeki yapılar ve kullanım durumu yerinde tespit edilir; gerektiğinde tanıklar keşif yerinde dinlenir.
Keşifte bulunan bilirkişiler, taşınmazın dava tarihindeki ve işlemin yapıldığı tarihteki değerini tespit eder. Harita mühendisi bilirkişi, sınırlar ve yüzölçümü konusunda rapor hazırlar. Bu raporlar, özellikle vekaletin kötüye kullanılması ve muvazaa iddialarında satış bedeli ile gerçek değer arasındaki farkın ortaya konmasında belirleyicidir.
Keşif ve bilirkişi giderleri, kural olarak davayı açan tarafça önceden yatırılır ve dava sonunda haksız çıkan tarafa yüklenir. Bilirkişi raporuna karşı iki hafta içinde itiraz edilebilir ve gerekirse ek rapor istenebilir.
Tapu iptali davasında hangi deliller kullanılır?
Davanın temel belgeleri; tapu kayıtları, tapu müdürlüğündeki satış akit tabloları, varsa vekaletname, işlem tarihindeki taşınmaz değerini gösteren bilirkişi raporu ve tarafların mali durumunu gösteren banka kayıtlarıdır.
Vekaletin kötüye kullanılması ve muvazaa iddialarında tanık beyanları da önemlidir. Ehliyetsizlik iddiasında ise hastane kayıtları, sağlık kurulu raporları ve Adli Tıp Kurumu görüşü belirleyici olur.
Mahkeme genellikle taşınmaz başında keşif yapar ve bilirkişiden işlem tarihindeki ve dava tarihindeki değer tespiti ister. Değer farkı, özellikle vekaletin kötüye kullanılması ve muvazaa iddialarında önemli bir göstergedir.
İlgili çalışma alanı: Gayrimenkul Hukuku, Miras Hukuku.
Dayanak mevzuat
- TMK m.1024-1025 (yolsuz tescil)
- TBK m.36-39 (hile, korkutma ve süre)
- HMK m.12 (taşınmazlarda kesin yetki)
- HMK m.389 (ihtiyati tedbir)
- 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12
Sık sorulan sorular
Tapu iptali davası ne kadar sürer?
Süre, delillerin toplanmasına, keşif ve bilirkişi incelemesine ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. Tapu iptali ve tescil davaları genellikle bir ile iki yıl arasında sonuçlanır; istinaf ve temyiz aşamaları bu süreyi uzatabilir.
Tapu iptali davasında zamanaşımı var mı?
Yolsuz tescile ve muris muvazaasına dayanan davalar kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Hile, hata veya korkutma gibi irade sakatlıklarına dayanan davalarda ise öğrenmeden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre vardır. Kadastro kayıtlarında on yıllık süre ayrıca dikkate alınmalıdır.
Tapu iptali davası hangi mahkemede açılır?
Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir. Taşınmaz Sivas merkezde ise dava Sivas Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür.
Dava sırasında taşınmaz satılabilir mi?
Tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulmamışsa taşınmaz satılabilir ve iyiniyetli alıcının kazanımı korunabilir. Bu nedenle dava açılırken veya dava sırasında tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasının talep edilmesi önemlidir.
Sivas Barosu’na kayıtlı avukat. Gayrimenkul Hukuku başta olmak üzere dava takibi ve danışmanlık.
Bu yazı 11 Eylül 2026 tarihindeki mevzuata göre hazırlanmış genel bilgilendirme metnidir; hukuki görüş yerine geçmez. Kanun değişiklikleri ve somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.