Kiracı tahliye davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin kanunda sayılan sebeplerden birine dayanarak kiracının taşınmazı boşaltmasını istediği davadır. İhtiyaç, yeniden inşa, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresinin dolması başlıca sebeplerdir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Kiracı tahliye davası nedir?
Konut ve çatılı işyeri kiraları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 339 ve devamı maddelerinde özel olarak düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler kiracıyı korumaya yöneliktir; kiraya veren, kira sözleşmesinin süresinin dolmasıyla kiracıyı kendiliğinden çıkaramaz.
Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesine göre belirli süreli sözleşmelerde kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise kural olarak yalnızca kanunda sayılan sebeplerle tahliye isteyebilir.
Kiracı tahliye davası, bu kanuni sebeplerden birine dayanarak taşınmazın boşaltılmasının mahkemeden istendiği davadır. Tahliye sebebinin doğru belirlenmesi ve sürelere uyulması, davanın sonucunu doğrudan etkiler.
Hangi sebeplerle tahliye davası açılabilir?
Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesine göre kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım gerekmesi de tahliye sebebidir.
Aynı Kanun'un 352. maddesine göre kiracının kiralananın teslim edilmesinden sonra yazılı olarak tahliye taahhüdünde bulunması ve bu tarihte boşaltmaması, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtarda bulunulması veya kiracının ya da eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması da tahliye sebebidir.
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde ayrıca Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi uyarınca temerrüt nedeniyle sözleşmenin feshi ve tahliye yoluna gidilebilir. Bu durumda kiracıya yazılı olarak otuz günden az olmamak üzere süre verilir ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir.
On yıllık uzama süresi sonunda tahliye
Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesine göre on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. On yıllık süre, kira sözleşmesinin başlangıç süresi dâhil değil, belirli sürenin bitiminden sonra işleyen uzama süresidir.
Tahliye davasında süreler nasıl işler?
Tahliye davalarında süreler, sebebe göre farklıdır ve çoğu hak düşürücü niteliktedir. İhtiyaç ve yeniden inşa sebebiyle tahliyede dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan davada, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır. İki haklı ihtar sebebiyle tahliyede ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.
Bu sürelerin kaçırılması, tahliye hakkının o dönem için kaybedilmesine yol açar. Bu nedenle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve dönem sonlarının doğru hesaplanması büyük önem taşır.
Tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir. Bu düzenleme 7445 sayılı Kanun ile getirilmiştir.
Arabuluculuk başvurusu, taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Taraflar arabuluculuk görüşmesinde tahliye tarihi ve diğer konularda anlaşırsa, anlaşma belgesi ilam niteliğinde sayılır ve icra yoluyla uygulanabilir.
Anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk son tutanağı ile birlikte dava açılır. Tahliye taahhüdüne ve kira bedelinin ödenmemesine dayanan icra takiplerinde ise doğrudan icra yoluna başvurulabilir; bu takipler arabuluculuk şartına tabi değildir.
İhtiyaç nedeniyle tahliyede nelere dikkat edilmeli?
İhtiyaç sebebiyle tahliyede ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Mahkeme, kiraya verenin veya yakınının taşınmazı gerçekten kullanma zorunluluğunda olup olmadığını araştırır; geçici veya ileride doğabilecek bir ihtiyaç yeterli sayılmaz.
Türk Borçlar Kanunu'nun 355. maddesine göre ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen konut veya işyeri, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yeni malikin ihtiyaç iddiasında ise Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi uygulanır. Taşınmazı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı davayla tahliye isteyebilir.
Tahliye davası hangi mahkemede görülür?
Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Taşınmaz Sivas merkezde ise tahliye davası Sivas Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Dava sonunda verilen tahliye kararı kesinleştikten sonra icra müdürlüğü aracılığıyla uygulanır.
Tahliye taahhüdüne veya kira bedelinin ödenmemesine dayanan hâllerde, dava yerine icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye talepli takip yapılması da mümkündür. Hangi yolun daha uygun olduğu, somut olayın koşullarına göre belirlenir.
İlgili çalışma alanı: Gayrimenkul Hukuku, Sözleşme Hukuku.
Dayanak mevzuat
- 6098 sayılı TBK m.315 (temerrüt)
- 6098 sayılı TBK m.347 (bildirim ve on yıllık uzama)
- 6098 sayılı TBK m.350-352 (tahliye sebepleri)
- 6098 sayılı TBK m.355 (yeniden kiralama yasağı)
- 7445 sayılı Kanun (kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk)
Sık sorulan sorular
Kira süresi bitince kiracı çıkarılabilir mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir. Kiracı bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl uzar. Kiraya veren ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya on yıllık uzama süresinin dolması gibi kanuni sebeplere dayanabilir.
Tahliye davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Ancak tahliye taahhüdüne veya kira bedelinin ödenmemesine dayanan icra takipleri bu şarta tabi değildir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen ev başkasına kiralanabilir mi?
Türk Borçlar Kanunu’na göre ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi hâlde kiraya veren, en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemekle yükümlüdür.
Tahliye davası hangi mahkemede açılır?
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Taşınmaz Sivas merkezde ise dava Sivas Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Dava öncesinde zorunlu arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekir.
Sivas Barosu’na kayıtlı avukat. Gayrimenkul Hukuku başta olmak üzere dava takibi ve danışmanlık.
Bu yazı 11 Eylül 2026 tarihindeki mevzuata göre hazırlanmış genel bilgilendirme metnidir; hukuki görüş yerine geçmez. Kanun değişiklikleri ve somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.