Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir malın paydaşlar arasında anlaşmayla bölünemediği durumlarda, malın aynen taksimi ya da satılarak bedelinin paylaştırılması için açılan davadır. Halk arasında izale-i şuyu olarak bilinir; 2023’ten itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Ortaklığın giderilmesi davası nedir?
Bir taşınmaz veya taşınır mal birden fazla kişiye ait olduğunda, her paydaş malın tamamı üzerinde payı oranında hak sahibidir. Uygulamada en sık rastlanan örnek, miras yoluyla birden fazla mirasçıya geçen hisseli tapulardır.
Paydaşlar mal üzerinde nasıl tasarruf edeceklerine anlaşamazsa, her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesine göre paydaşlardan her biri, hukuki bir işlem veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paydaşlığın devamı gerekmedikçe malın paylaşılmasını isteyebilir.
Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlığı sona erdirerek her paydaşa kendi payına düşen kısmın ya da değerin verilmesini sağlar. Bu dava, ortak mal üzerindeki uzun süreli anlaşmazlıkları çözmenin en yaygın yoludur.
Ortaklık nasıl giderilir: aynen taksim mi, satış mı?
Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesine göre paydaşlar anlaşamazsa hâkim, malın aynen bölünmesine karar verir. Aynen bölme mümkün değilse veya malın değerinde önemli bir azalma olacaksa, malın açık artırmayla satılmasına ve bedelinin paydaşlar arasında paylaştırılmasına karar verilir.
Aynen taksim, taşınmazın fiziki olarak paylara ayrılmasıdır. Ancak imar mevzuatı, parselin büyüklüğü ve üzerindeki yapılar nedeniyle çoğu taşınmazda aynen taksim mümkün olmaz. Özellikle bina ve apartman dairelerinde satış yoluyla ortaklığın giderilmesi daha sık görülür.
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde, taşınmaz satış memurluğu aracılığıyla açık artırmaya çıkarılır. Satış bedeli, masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Paydaşlar arasında satış mümkün mü?
Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesinde yapılan değişiklikle, paydaşların oybirliğiyle karar vermesi hâlinde satışın yalnızca paydaşlar arasında açık artırmayla yapılmasına karar verilebilmektedir. Bu yol, taşınmazın aile içinde kalmasını isteyen paydaşlar için önemli bir imkândır.
Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınmazların ortaklığının giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
Arabuluculuk sürecinde paydaşlar, taşınmazın bir paydaşa devredilmesi ve diğerlerine bedel ödenmesi, belirli bir fiyatla ortak satış yapılması veya aynen bölüşüm gibi çözümler üzerinde anlaşabilir. Anlaşma sağlanırsa uzun ve masraflı bir dava süreci önlenmiş olur.
Anlaşma sağlanamazsa, arabuluculuk son tutanağı ile birlikte ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Tüm paydaşların arabuluculuk sürecine davet edilmesi gerekir.
Dava hangi mahkemede ve kime karşı açılır?
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazlar bakımından yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınmaz Sivas'ta ise dava Sivas Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır.
Dava, davacı dışındaki tüm paydaşlara karşı açılmalıdır. Paydaşlardan biri ölmüşse onun mirasçıları davaya dâhil edilir. Paydaşların tamamının davada yer alması zorunlu olduğundan, tapu kaydı ve mirasçılık belgeleri dava açılmadan önce güncel olarak incelenmelidir.
Elbirliği mülkiyetinde, yani mirasın henüz paylaştırılmadığı durumlarda, önce mirasçılık belgesi alınması ve mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi ya da doğrudan elbirliği ortaklığının giderilmesinin istenmesi gerekir.
Ortaklığın giderilmesi davası nasıl ilerler?
Mahkeme önce taraf teşkilini, yani tüm paydaşların davaya dâhil edilip edilmediğini kontrol eder. Ardından taşınmaz başında keşif yapılarak aynen taksimin mümkün olup olmadığı ve taşınmazın değeri bilirkişi aracılığıyla belirlenir.
Aynen taksim mümkün değilse mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Karar kesinleştikten sonra satış, satış memurluğu tarafından yürütülür. Satış ilanı yapılır ve ihale sonucunda en yüksek teklifi veren kişiye taşınmaz satılır.
Paydaşlar da ihaleye katılabilir. Taşınmazın aile içinde kalmasını isteyen paydaşlar, ihalede teklif vererek taşınmazın tamamını satın alabilir.
Paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa ne olur?
Paylı mülkiyette paydaşlardan biri, diğer paydaşların izni olmadan ortak taşınmazı tek başına kullanıyorsa, diğer paydaşlar ecrimisil, yani haksız işgal tazminatı talep edebilir. Ecrimisil, taşınmazın kira getirisi esas alınarak paydaşların payı oranında hesaplanır.
Ecrimisil talebi için kural olarak kullanan paydaşa yöneltilen bir intifadan men ihtarı veya taşınmazın kullanılmasının engellendiğinin ispatı gerekir. Talep, geriye dönük olarak beş yıllık dönem için ileri sürülebilir.
Ortaklığın giderilmesi davası ile ecrimisil talebi farklı davalardır; ancak aynı taşınmaz için birlikte değerlendirilmeleri, paydaşlar arasındaki hesaplaşmanın tek seferde tamamlanmasına yardımcı olur.
Tarım arazilerinde ortaklığın giderilmesi nasıl yapılır?
Tarım arazilerinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, arazinin asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altına bölünmesini sınırlar. Bu nedenle tarım arazilerinde aynen taksim çoğu zaman mümkün olmaz ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir.
Mahkeme, aynen taksim talebinde ilgili il tarım ve orman müdürlüğünden görüş alabilir. Bu tür taşınmazlarda keşif ve bilirkişi incelemesi, arazinin niteliğini ve bölünebilirliğini ortaya koymak için ayrıca önemlidir.
Ortaklığın giderilmesinde masraflar kime aittir?
Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, kural olarak paydaşların payları oranında paylaştırılır. Çünkü dava sonucunda tüm paydaşlar ortaklıktan kurtulmuş olur ve davanın sonucu hepsinin yararınadır.
Satış masrafları ise satış bedelinden karşılanır ve kalan tutar paydaşlara payları oranında dağıtılır. Taşınmaz üzerindeki vergi borçları ve ipotek gibi yükler de satış sürecinde değerlendirilir.
Taşınmaz üzerinde paydaşlardan birinin yaptığı ve değer artışı sağlayan yapılar varsa, bu durum değer tespitinde dikkate alınabilir. Bu tür durumlarda ayrıca ecrimisil veya katkı alacağı gibi talepler de gündeme gelebilir.
İlgili çalışma alanı: Gayrimenkul Hukuku, Miras Hukuku.
Dayanak mevzuat
- TMK m.698 (paylaşma isteme hakkı)
- TMK m.699 (paylaşma biçimleri)
- TMK m.642 (elbirliği mülkiyetinde paylaşma)
- 7445 sayılı Kanun (zorunlu arabuluculuk)
Sık sorulan sorular
Hisseli tapuda bir paydaş satışa zorlanabilir mi?
Evet. Paydaşlar anlaşamazsa her paydaş ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Aynen bölme mümkün değilse mahkeme malın açık artırmayla satılmasına karar verir ve bedel paydaşlar arasında payları oranında dağıtılır.
Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren taşınmazların ortaklığının giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılabilir.
Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazlar için yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınmaz Sivas merkezde ise dava Sivas Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.
Ortaklığın giderilmesinde taşınmaz aile içinde kalabilir mi?
Paydaşların oybirliğiyle karar vermesi hâlinde satış yalnızca paydaşlar arasında açık artırmayla yapılabilir. Ayrıca paydaşlar genel ihaleye katılarak taşınmazın tamamını satın alabilir; bu yollarla taşınmaz aile içinde kalabilir.
Sivas Barosu’na kayıtlı avukat. Gayrimenkul Hukuku başta olmak üzere dava takibi ve danışmanlık.
Bu yazı 11 Eylül 2026 tarihindeki mevzuata göre hazırlanmış genel bilgilendirme metnidir; hukuki görüş yerine geçmez. Kanun değişiklikleri ve somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.