Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme tarafından yeni kira dönemi için belirlenmesini sağlayan davadır. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre beş yıla kadar olan kiralarda artış, önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişimini geçemez. Beş yıldan uzun süren kiralarda ise hâkim, emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bedeli belirler.
Kira tespit davası nedir?
Kira sözleşmelerinde taraflar kira bedelini serbestçe belirler. Ancak zamanla ekonomik koşulların değişmesi, kira bedelinin piyasa değerinin çok altında veya üstünde kalmasına yol açabilir. Kira tespit davası, bu durumda kira bedelinin mahkemece yeniden belirlenmesini sağlar.
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. ve 345. maddeleri, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesini düzenler. Bu hükümler, tarafların sözleşmeyle kararlaştırdıkları artış oranlarının kanuni sınırları aşmamasını da güvence altına alır.
Kira tespit davasını kiraya veren açabileceği gibi kiracı da açabilir. Uygulamada dava çoğunlukla kira bedelinin düşük kaldığını düşünen kiraya veren tarafından açılır; ancak sözleşmedeki artış hükmünün kanuna aykırı olduğunu düşünen kiracı da bedelin tespitini isteyebilir.
Beş yıla kadar olan kiralarda artış nasıl yapılır?
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin birinci fıkrasına göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Taraflar sözleşmede artış oranı belirlememişse, kira bedeli hâkim tarafından, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Konut kiralarında 2022 yılında getirilen yüzde yirmi beşlik geçici artış sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen kira dönemlerinde, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesindeki tüketici fiyat endeksi sınırı uygulanmaktadır.
Beş yıldan uzun kiralarda kira bedeli nasıl belirlenir?
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasına göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılda bir, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirlenir.
Hâkim bu belirlemeyi yaparken tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete göre karar verir. Bu durumda artış, tüketici fiyat endeksi ile sınırlı değildir.
Emsal kira bedelinin tespiti için mahkeme, genellikle keşif yaparak bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi, aynı bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların kira bedellerini araştırır. Uygulamada yeni kiracıya verilecek bedelden bir miktar hakkaniyet indirimi yapılarak kira bedeli belirlenir.
Kira tespit davası ne zaman açılmalıdır?
Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak davanın açıldığı zamana göre, belirlenen bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı değişir.
Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuşsa, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
Bu süreye uyulmadan açılan davalarda belirlenen kira bedeli, ancak dava tarihinden sonraki yeni kira döneminin başından itibaren uygulanır. Bu nedenle kiraya verenin, yeni dönem başlamadan en az otuz gün önce yazılı bildirim yapması veya davayı açması hak kaybını önler.
Kira tespit davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir. Bu düzenleme, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesinde yer alır.
Kira tespit talebinde bulunacak taraf, önce adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurur. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanırsa, anlaşma belgesi ilam niteliğinde belge hükmündedir ve dava açmaya gerek kalmaz.
Anlaşma sağlanamazsa, son tutanağın bir örneği dava dilekçesine eklenerek dava açılır. Arabuluculuğa başvuru, otuz günlük sürenin hesaplanmasında dikkate alınmalıdır; bu nedenle arabulucuya başvurunun yeni kira döneminden yeterli süre önce yapılması gerekir.
Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?
Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesi uyarınca görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Yetkili mahkeme, genel yetki kuralına göre davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Ayrıca sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir. Sivas'taki bir taşınmaz için dava, Sivas Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılabilir.
Kira tespit davalarında harç, tespit edilmesi istenen yıllık kira farkı üzerinden hesaplanır. Dava sonucunda verilen karar, kesinleşmesinden sonra icra takibine konu edilebilir ve kiracının aradaki farkı ödemesi gerekir.
Kira tespit davasında hangi deliller kullanılır?
Davanın temel belgesi kira sözleşmesidir. Sözleşmenin başlangıç tarihi, kira dönemi, mevcut kira bedeli ve artış hükümleri, davanın hangi kurala göre görüleceğini belirler.
Beş yıldan uzun süren kiralarda emsal kira bedelleri önem kazanır. Taraflar, aynı bölgedeki benzer taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerini veya ilanları delil olarak sunabilir. Mahkeme bu delilleri bilirkişi raporuyla birlikte değerlendirir.
Kiralananın durumu da bedelin belirlenmesinde etkilidir. Taşınmazın yaşı, bakım durumu, konumu ve kiracı tarafından yapılan faydalı değişiklikler bilirkişi incelemesinde dikkate alınır. Keşif sırasında bu hususların tutanağa geçirilmesi önemlidir.
İlgili çalışma alanı: Gayrimenkul Hukuku.
Dayanak mevzuat
- TBK m.344 (kira bedelinin belirlenmesi)
- TBK m.345 (dava açma zamanı)
- HMK m.4 (sulh hukuk mahkemesinin görevi)
- 6325 sayılı Kanun m.18/B (kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk)
Sık sorulan sorular
Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?
Beş yıla kadar olan kiralarda yenilenen dönem artışı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez. Beş yıldan uzun süren kiralarda ise hâkim, emsal kira bedellerini de dikkate alarak hakkaniyete uygun bedeli belirler.
Kira tespit davası ne zaman açılmalı?
Dava her zaman açılabilir; ancak belirlenen bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için dava, yeni dönemden en geç otuz gün önce açılmalı veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır.
Kira tespit davasından önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.
Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?
Evet. Kira tespit davasını kiraya veren kadar kiracı da açabilir. Özellikle sözleşmedeki artış hükmünün kanuni sınırları aştığını düşünen kiracı, kira bedelinin mahkemece belirlenmesini isteyebilir.
Sivas Barosu’na kayıtlı avukat. Gayrimenkul Hukuku başta olmak üzere dava takibi ve danışmanlık.
Bu yazı 11 Eylül 2026 tarihindeki mevzuata göre hazırlanmış genel bilgilendirme metnidir; hukuki görüş yerine geçmez. Kanun değişiklikleri ve somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.