Önalım davası, paylı mülkiyetteki bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşların o payı aynı koşullarla öncelikle satın almak için açtığı davadır. Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesine göre önalım hakkı ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılır; kendiliğinden sonuç doğurmaz.
Önalım hakkı kimlere, hangi durumda tanınır?
Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi kuralı tek cümlede koyar: paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
Bu tanımın her kelimesi sonucu etkiler. Hak yalnızca paylı mülkiyette doğar; elbirliği mülkiyetinde durum farklıdır. Yalnızca taşınmaz için söz konusudur. Yalnızca satış hâlinde doğar; bağışlama veya trampa gibi işlemler kural olarak önalım hakkını doğurmaz. Ve yalnızca üçüncü kişiye satışta doğar; payın başka bir paydaşa satılması hâlinde diğer paydaşlar bu hakkı kullanamaz.
Hakkı kullanacak kişinin satış anında paydaş olması gerekir. Sonradan paydaş olan kişi, kendisinden önce gerçekleşmiş bir satış için bu hakkı ileri süremez.
Önalım hakkı taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan bir kısıtlamasıdır. 731. maddeye göre bu tür kısıtlamalar tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur; yani tapuda ayrıca bir kayıt aranmaz.
2025 değişikliği: süre iki yıldan bir yıla indi
Önalım hakkının en çok sorulan yönü süresidir ve bu süre yakın zamanda kısalmıştır. Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesinin birinci fıkrası, 24/12/2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun'la değiştirilmiştir; değişiklik 25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmıştır.
Maddenin yürürlükteki hâline göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Kanunun önceki metninde bu ikinci süre iki yıl olarak öngörülüyordu; 7571 sayılı Kanun'un 35. maddesiyle “iki yıl” ibaresi “bir yıl” şeklinde değiştirilmiştir.
İki süre birlikte işler. Satış usulüne uygun bildirilmişse üç aylık süre bildirimden itibaren başlar. Bildirim hiç yapılmamışsa üç aylık süre işlemeye başlamaz; ancak satışın üzerinden geçen bir yıllık süre her hâlde işler ve dolduğunda hak düşer.
Bildirimin nasıl yapılacağı da maddede yazılıdır: yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Satıştan sözlü olarak veya komşudan haberdar olmak, maddedeki bildirim yerine geçmez.
Hangi satışa hangi süre uygulanır?
Kanun bu soruyu boşlukta bırakmamıştır. 7571 sayılı Kanun'un 37. maddesiyle eklenen Geçici 1. maddenin birinci fıkrasına göre, 733. maddede yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz; bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.
Pratik sonuç şudur: değişiklikten önce gerçekleşmiş bir satış için eski iki yıllık süre geçerliliğini korur. Yeni bir yıllık süre ise değişiklikten sonraki satışlara uygulanır. Elinizdeki dosyada hangi metnin geçerli olduğunu belirleyen şey, satışın tarihidir.
Aynı geçici maddenin ikinci fıkrası 734. madde için farklı bir kural koyar: 734. maddede yapılan değişiklikler, yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır. Yani derdest davalarda yeni usul işler.
Önalım hakkı hangi satışlarda kullanılamaz?
733. maddenin değişik birinci fıkrası iki istisnayı birlikte sayar: 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Cebrî artırma, icra dairesi eliyle yapılan satışları ifade eder.
Hak önceden bırakılmış olabilir. Aynı maddeye göre önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Şekil şartına uyulmadan yapılan genel bir feragat beyanı sonuç doğurmaz.
Belirli bir satış için vazgeçmenin şartı daha hafiftir: belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Uygulamada sık karşılaşılan bir durum, satışın görünürde bağış gibi gösterilmesidir. Böyle bir iddia ileri sürülürse, işlemin gerçekte satış olduğunun ispatı gerekir; bu da somut delillerle yapılır.
Önalım davası kime karşı açılır, bedel nasıl belirlenir?
Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesine göre önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Dava satıcı paydaşa değil, payı satın alan üçüncü kişiye yöneltilir.
Bedel konusunda 7571 sayılı Kanun'un 36. maddesiyle değiştirilen ikinci fıkra yeni bir düzen kurmuştur. Buna göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür.
Bu yükümlülüğün yaptırımı ağırdır. Madde açıkça belirtir: bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yani süresinde para yatırılmazsa dava sonuçsuz kalır.
Yatırılan para boşta beklemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.
Dava açmayı düşünen paydaşın, dava açmadan önce bu bedeli ödeyebilecek durumda olup olmadığını değerlendirmesi gerekir; çünkü kesin süre kaçırıldığında hakkın kendisi sonuçsuz kalır.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı nedir?
Önalım hakkı yalnızca kanundan doğmaz; taraflar sözleşmeyle de kurabilir. Türk Medeni Kanunu'nun 735. maddesi bu hâli düzenler.
Maddeye göre tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.
Şerhin ömrü sınırsız değildir: şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
Aynı madde, yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümlerin sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanacağını belirtir. Yani süre ve şekil kuralları büyük ölçüde ortaktır.
Önalım uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen şey çoğu zaman tarihlerdir: satışın tarihi, noter bildiriminin tarihi ve davanın açıldığı tarih. Bu tarihler bir kez geçtiğinde geri alınamadığından, hisseli bir taşınmazda satış öğrenildiğinde vakit kaybetmeden bir avukata danışılmasında yarar vardır.
İlgili çalışma alanı: Gayrimenkul Hukuku.
Dayanak mevzuat
- TMK m.731 (kanundan doğan kısıtlamalar)
- TMK m.732 (önalım hakkı sahibi)
- TMK m.733 (kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre; 7571 sayılı Kanun'la değişik)
- TMK m.734 (önalım hakkının kullanılması; 7571 sayılı Kanun'la değişik)
- TMK m.735 (sözleşmeden doğan önalım hakkı)
- TMK Geçici m.1 (7571 sayılı Kanun'la eklenen geçiş hükmü)
- 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu
Sık sorulan sorular
Önalım davası açma süresi kaç yıl?
Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesine göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bu ikinci süre 7571 sayılı Kanun'la iki yıldan bir yıla indirilmiştir ve yalnızca değişiklikten sonraki satışlara uygulanır.
Payı başka bir paydaş satın alırsa önalım hakkı doğar mı?
Hayır. Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi önalım hakkını, payın üçüncü kişiye satılması hâline bağlamıştır. Pay mevcut paydaşlardan birine satılmışsa diğer paydaşlar bu hakkı kullanamaz. Hakkı kullanacak kişinin de satış anında paydaş olması gerekir.
Satıştan noter bildirimiyle haberdar edilmedim, hakkım devam eder mi?
Bildirim yapılmamışsa üç aylık süre işlemeye başlamaz. Ancak satışın üzerinden geçen süre her hâlde işler; bu süre dolduğunda hak düşer. Kanun bildirimin alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla yapılmasını arar; sözlü olarak öğrenmek bunun yerine geçmez.
İcradan satılan hissede önalım hakkı kullanılabilir mi?
Kullanılamaz. Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesinin değişik birinci fıkrasına göre 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Cebrî artırma, icra dairesi eliyle yapılan satışları ifade eder.
Önalım davasında parayı ne zaman yatırmam gerekir?
Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesine göre payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir ve bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri, hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırılır. Süre içinde yatırılmazsa hak sahibi adına payın tesciline karar verilemez.
Sivas Barosu’na kayıtlı avukat. Aile, ceza ve miras hukuku başta olmak üzere dava takibi ve danışmanlık.
Bu yazı 22 Eylül 2026 tarihindeki mevzuata göre hazırlanmış genel bilgilendirme metnidir; hukuki görüş yerine geçmez. Kanun değişiklikleri ve somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.