Apartman Aidatı Ödenmezse Ne Olur? Ortak Gider Borcu ve Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz

Apartman aidatı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine dayanan bir ortak gider borcudur. Ödenmediğinde yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri dava açabilir ya da icra takibi başlatabilir; borçlu, ödemediği tutar üzerinden aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder. Borç kiracıdan da istenebilir, ancak kiracının sorumluluğu ödeyeceği kira tutarıyla sınırlıdır. Tahsil edilemeyen borç için bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir.

Apartman aidatı hangi kanuna dayanır?

Apartman ve site aidatı, günlük dilde kullanılan bir kısaltmadır; hukuki karşılığı ortak gider ve avans payıdır. Bu ödeme yükümlülüğü 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde düzenlenmiştir.

Kanun, giderleri ikiye ayırır. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avansa bütün kat malikleri eşit olarak katılır. Anagayrimenkulün sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığına ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise her kat maliki kendi arsa payı oranında katılır.

Bu ayrım uygulamada sık sık gözden kaçar. Dairesi küçük olan bir kat maliki kapıcı giderine komşusuyla eşit öderken, çatı onarımına arsa payı oranında daha az katılır. Yönetim planında aksine bir düzenleme varsa, kanunun bu dağılımı yerine yönetim planındaki ölçü uygulanır.

Daireyi kullanmıyorum, yine de aidat öder miyim?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinin (c) bendi bu konuda açıktır: kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan yararlanmaya ihtiyacı bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Boş duran daire, asansörü kullanmayan zemin kat ve otoparkı olmayan malik için de kural aynıdır.

Aidat ödenmezse hangi yollara başvurulur?

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir ya da icra takibi yapılabilir. Yöneticinin dava açması için ayrıca kat malikleri kurulu kararı gerekmez; bu yetki doğrudan kanundan doğar.

Borcunu ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran, 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun'la yüzde ondan yüzde beşe indirilmiştir; dolayısıyla eski kaynaklardaki yüzde on oranı artık geçerli değildir.

Gecikme tazminatı, temerrüt faizinden ayrı ve ondan yüksek bir yaptırımdır. Aylık yüzde beş, yıllık bazda yüzde altmışa karşılık gelir. Bu nedenle küçük görünen bir aidat borcu, birkaç yıl içinde asıl alacağın katına çıkabilir.

Takip veya dava hangi mahkemede görülür?

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür. Sivas'ta bulunan bir apartmanın aidat uyuşmazlığı Sivas Sulh Hukuk Mahkemesi'nin görev alanındadır. Alacak için icra takibi tercih edilmişse, itiraz üzerine itirazın kaldırılması talebi icra mahkemesine yöneltilir.

Kiracı aidattan sorumlu tutulabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesine göre, bağımsız bölümden kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde yararlananlar da gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur. Yani yönetim, borcu doğrudan kiracıdan isteyebilir.

Ancak kanun kiracıyı sınırsız sorumlu tutmaz. Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Aylık kirası on bin lira olan bir kiracıdan, o ay için on bin lirayı aşan bir aidat borcu istenemez; aşan kısım için muhatap kat malikidir.

Uygulamada bu kural iki tarafı da korur: yönetim parasını tahsil edebilir, kiracı ise kendi borcunu ikinci kez ödemiş olmaz. Kiracının yaptığı ödemeyi belgelemesi ve dekontu saklaması önemlidir.

Borç hiç tahsil edilemezse ne olur?

Kat malikinin borcu kiracıdan da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Bu, aidat alacağının taşınmaza bağlanması ve satış hâlinde öncelikli olarak karşılanması anlamına gelir.

Kat malikleri kurulu kararına nasıl itiraz edilir?

Aidat miktarı, yönetici seçimi ve ortak alana ilişkin kararlar kat malikleri kurulunda alınır. Bu kararlara karşı iptal davası açma hakkı ve süresi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesinde düzenlenmiştir.

Toplantıya katılan ancak karara aykırı oy kullanan her kat maliki, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. Toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açmalıdır.

Bu süreler hak düşürücüdür; kaçırıldığında karar kesinleşir. Tek istisna, kararın yok hükmünde olduğu veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlardır. Kanun bu hâllerde süre koşulu aranmayacağını açıkça belirtir.

Hâkimin müdahalesi nedir?

Kat maliklerinden birinin ya da onun dairesinden kira sözleşmesine veya oturma hakkına dayanarak sürekli yararlanan kişinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat malikleri, sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra kanuna ve yönetim planına uygun gerekli tedbirleri alır. Gürültü, ortak alanın işgali ve izinsiz tadilat gibi uyuşmazlıklarda en sık başvurulan yol budur.

Komşusu yükümlülüklerini sürekli ihlal eden ne yapabilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesi, kat maliklerini birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla yükümlü kılar. Bu yükümlülükler, dairedeki kiracılar ve oturma hakkı sahipleri için de geçerlidir.

İhlal çekilmez hâle geldiğinde kanun ağır bir yaptırım öngörür. 25. maddeye göre, kendisine düşen borç ve yükümlülükleri yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez derecede ihlal eden kat malikinin, bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesi hâkimden istenebilir.

Bu dava, hükme en yakın tarihteki değer o kat malikine ödenerek ve mülkiyetin diğer kat maliklerine arsa payları oranında devri biçiminde sonuçlanır. Davanın açılması, aksi kararlaştırılmamışsa diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Uygulamada nadiren sonuç alınan, ancak varlığı caydırıcı olan bir yoldur.

İlgili çalışma alanı: Gayrimenkul Hukuku, Alacak Tahsili.

Dayanak mevzuat

• 634 s. Kat Mülkiyeti Kanunu m.18 (kat maliklerinin borçları)
• 634 s. KMK m.19 (anagayrimenkulün bakımı ve korunması)
• 634 s. KMK m.20 (ortak giderlere katılma ve gecikme tazminatı)
• 634 s. KMK m.22 (kiracının sorumluluğu ve kanuni ipotek)
• 634 s. KMK m.25 (çekilmez hâle gelen ihlalde mülkiyetin devri)
• 634 s. KMK m.33 (kurul kararının iptali ve hâkimin müdahalesi)

Av. Betül Albayrak

Sivas Barosu’na kayıtlı avukat. Aile, ceza ve miras hukuku başta olmak üzere dava takibi ve danışmanlık.

Bu yazı 9 Ekim 2026 tarihindeki mevzuata göre hazırlanmış genel bilgilendirme metnidir; hukuki görüş yerine geçmez. Kanun değişiklikleri ve somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.